Realisatie van huisvesting arbeidsmigranten en de relatie tussen de markt en gemeenten
Dit artikel verscheen eerder op Platform31
Hoe komen we tot de realisatie van veel meer gewenste huisvestinglocaties voor arbeidsmigranten in Nederland? En welke rol kunnen lokale overheden hierin nemen? Gemeenten staan voor de vraag: laten we het volledig aan de markt over? Of moet de overheid veel directer sturen en stimuleren? Welke afspraken kan je met huisvesters maken om te komen tot het effectief exploiteren, ontwikkelen en beheren van huisvestinglocaties? Tijdens de derde bijeenkomst van de leerkring van Platform 31 over de huisvesting van arbeidsmigranten deelden de gemeenten hun ervaringen op deze vragen.
Ondanks dat afspraken maken rond huisvesting voor arbeidsmigranten niet nieuw is, blijft het een lastige lokale zoektocht voor alle deelnemers van de leerkring huisvesting arbeidsmigranten. Hoe toets je op een goede manier initiatieven uit de markt? Hoe zorg je ervoor dat je geen cowboys toelaat die uitbuiting, overlast en leefbaarheidsproblemen veroorzaken in jouw gemeente? Hoe faciliteer je leefbare en kwalitatief goede huisvesting voor de doelgroep met voldoende draagvlak van de omgeving?
Wantrouwen over de markt
De aanloop naar een huisvestingsproject voor arbeidsmigranten is meestal lang en taai. Dit heeft deels te maken met bestuurlijke weerstand en een gebrek aan lokaal huisvestingsbeleid voor deze doelgroep. Huisvesters zijn doorgaans jaren in gesprek met gemeenten voordat vergunningen worden verleend. Veruit de meeste gesprekken lopen op niets uit. Maar ook wanneer lokale urgentie voldoende wordt gevoeld en beleid is ontwikkeld, komen nieuwe huisvestingslocaties lastig van de grond.
Een onderbelichte oorzaak hiervan is het wantrouwen van de lokale overheid richting commerciële huisvesters. Dit wantrouwen is onder andere het resultaat van de vicieuze cirkel die is ontstaan door een schreeuwend tekort aan aanbod van huisvesting voor arbeidsmigranten. Hoe zit dit? Marktpartijen kiezen er vaak voor om panden in woonwijken op te kopen om hun doelgroep in te huisvesten. Ook richt de markt zich op ongewenste plekken, zoals verouderde vakantieparken. Dit kan overlast en andere onwenselijke leefbaarheidssituaties veroorzaken. Dit zorgt weer voor lokale weerstand tegen huisvesting voor de doelgroep en vervolgens voor terughoudende gemeentebestuurders. Enzovoort. Een deel van de huisvesters maakt doelbewust misbruik van de huidige krapte. De deelnemers van de leerkring geven hiervan diverse voorbeelden uit hun eigen praktijk. Een ander deel van de markt voelt zich genoodzaakt te kiezen voor suboptimale huisvestingsoplossingen, omdat er te weinig nieuwe ontwikkellocaties worden toegekend door gemeenten. Kortom: los van de motieven van de markt is er een direct verband tussen het gebrek aan gereguleerde huisvesting en de vele ongereguleerde en ongewenste woonoplossingen voor arbeidsmigranten.
Welke rol pak je als gemeente?
Deze cirkel kan alleen worden doorbroken door meer gewenste woonoplossingen te creëren voor deze doelgroep. Officieel is de markt verantwoordelijk voor de huisvesting van arbeidsmigranten. In het verleden namen woningcorporaties hier ook een rol in, maar sinds de hernieuwde Woningwet (2015) is deze route afgesloten. Als gemeente heb je dus de keuze om de huisvesting volledig aan de markt over te laten. Door de toenemende druk op het ruimtegebruik en de toenemende vraag naar arbeidsmigranten is het echter verstandiger om actief invloed uit te oefenen door middel van lokaal beleid. Steeds meer gemeenten kiezen voor deze laatste optie. Dit zal de komende tijd nog sterker worden door het beroep dat het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten doet op gemeenten en het Rijk om de kwantiteit en kwaliteit van huisvesting te vergroten.
Wat zien we al gebeuren? Aan de ene kant ontwikkelen veel gemeenten beleid om arbeidsmigranten in woonwijken te weren om uitbuiting tegen te gaan en de sociale cohesie en veiligheid in deze gebieden te waarborgen. Met dit soort maatregelen moeten gemeenten wel uitkijken, stelt Wim Reedijk (Expertisecentrum Flexwonen). Beleid specifiek gericht op het weren van deze doelgroep is vaak in tegenspraak met het Europese recht. Wat gemeenten kunnen doen is onder andere een regel in het bestemmingsplan opnemen waarin staat dat woningen alleen bewoond mogen worden door een duurzaam huishouden. Hierdoor kan kamergewijze verhuur tegen worden gegaan.
Gemeenten kunnen ook concrete voorwaarden voor de realisatie van locaties opnemen in een beleidskader. Reedijk geeft aan dat minimaal het SNF-keurmerk moet worden geëist, waardoor alle marktpartijen die daar niet aan kunnen voldoen worden geweerd. De commissie Roemer voegt daar nog kwaliteitseisen aan toe, zoals maximaal twee arbeidsmigranten per slaapkamer. Ook dit kan meegenomen worden in een lokaal beleidskader. Verder kan excellent beheer worden geëist. Dit houdt volgens Reedijk in dat niet alleen beloofd wordt om in te grijpen als er iets fout gaat op een locatie, maar ook dat de arbeidsmigrant goed ingelicht en behandeld wordt. Én dat de initiatiefnemer openstaat voor wensen en klachten uit de omgeving en hier actief en blijvend op acteert.
Naast regie voeren op ongewenste woonoplossingen en randvoorwaarden opnemen in een beleidskader voor gewenste oplossingen, is het verstandig volgens Reedijk om als gemeente ook goed zicht te krijgen op mogelijke locaties en de markt actief te benaderen om stappen te zetten. De gemeenten die dit oppakken kijken vaak naar huisvesting aan de rand van of buiten de bebouwde kom, veelal op bedrijventerreinen. Daarbij is het belangrijk dat gemeenten waakzaam zijn op de kwaliteit van wonen en leven op deze plekken.
Een toetsingskader is echter niet voldoende
Zo is het lastig om in dergelijk beleidsdocumenten bij voorbaat specifieke marktpartijen uit te sluiten. Een aantal deelnemers heeft slechte ervaringen met grootschalige logieslocaties waar de huisvester onder meer slecht beheer voert of afspraken met de gemeente aan zijn laars lapt. Huisvesting realiseren voor deze doelgroep is een markt waar forse rendementen op te behalen zijn, mede door de hoge vraagdruk. Hierdoor zijn er veel partijen in deze markt actief en wordt regelmatig misbruik gemaakt van de mismatch. Hoe kan het vertrouwen tussen gemeenten en de markt verbeteren en hoe kunnen cowboys geweerd worden?
Het is van belang voor gemeenten om actief kennis te nemen van de markt en een relatie op te bouwen met marktpartijen. Volgens Reedijk is het van belang om bewust te zijn van de track record van een commerciële huisvester. Is de huisvester bijvoorbeeld in staat gebleken om grootschalige logies voor deze doelgroep te ontwikkelen, exploiteren en beheren? De vraagdruk heeft, in weerwil van de enorme weerstand, geleid tot de realisatie een aantal grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten met voldoende kwaliteit. Daarnaast zitten er diverse projecten in de pijplijn, mede door de subsidie vanuit het Rijk. Deze projecten laten zien (of zullen nog moeten laten zien) dat huisvesters in staat zijn om goede vormen van shortstay-locaties te ontwikkelen, waarin ze de doelgroep serieus nemen, afspraken met de gemeente in acht nemen en tegemoet komen aan de zorgen en wensen van de directe omgeving.
Beter zicht op de markt vooraf is van belang, maar ook na realisatie van projecten blijft het van belang om goed contact te onderhouden met de huisvesters in de eigen gemeente. Deelnemers geven aan dat het zeer verstandig is om een vast aanspreekpunt bij de gemeente te hebben om signalen op te vangen en in gesprek te blijven met de markt.
Platform31 ging in gesprek met Frank van Gool, stakeholder en oprichter van KAFRA Housing, welke inmiddels een track record hebben kunnen opbouwen voor kwalitatief goede huisvesting met goed beheer. KAFRA Housing bestaat nog maar kort, maar is al een belangrijke marktspeler in de huisvesting van – met name – arbeidsmigranten. Het gesprek met Van Gool geeft een inkijkje in de ontwikkeling, beheer en exploitatie van de belangrijkste projecten van deze marktpartij. Ook beschrijft hij verschillende voorbeelden van middelgrote en grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten.
