Vanwege het Corona-virus moet iedereen zoveel mogelijk thuis blijven. Maar hoe kunnen mensen thuis blijven, die helemaal geen huis hebben? Maar liefst 40.000 Nederlanders hebben geen thuis, zo bleek uit recent onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In totaal is het aantal daklozen in Nederland de afgelopen tien jaar verdubbeld en onder de groep jongeren tussen 18 en 30 jaar is dit aantal zelfs verdrievoudigd. En bovendien worden nog eens tienduizenden Nederlanders onder onwenselijke c.q. onmenselijke omstandigheden gehuisvest. Hoe heeft het zover kunnen komen en welke oplossingen zijn er om het schrijnende woningtekort aan te pakken?
Landelijke groei tekort aan geschikte woningen
Er heerst een enorm woningtekort in Nederland. En dit tekort, dat momenteel al 315.000 woningen bedraagt, is de afgelopen decennia alsmaar verder opgelopen. De wachttijd voor bijvoorbeeld een sociale huurwoning in Amsterdam of Utrecht is opgelopen tot tien jaar of langer! Ook is het voor leraren, verplegers en andere middenklassers onbetaalbaar om een woning in de Randstad te kunnen kopen. Starters kunnen alleen nog met steun van hun ouders een huur- of een koopwoning betalen en daarnaast zijn jongeren steeds meer aangewezen op het delen van woningen. Maar dit probleem doet zich niet enkel voor in de Randstad; ook andere regio’s kampen met groeiende woningtekorten. Een evenwichtige woningmarkt is slecht op enkele plekken in Nederland te zien.
Het startpunt: de dotcomcrisis
Het tekort aan woningen is ontstaan vanaf het jaar 2002. Door de dotcomcrisis liep het aantal nieuwbouwwoningen terug naar slechts 66.000 per jaar, terwijl men in die tijd streefde naar 100.000 woningen. De toenmalige Amsterdamse wethouder Duco Stadig sprak toen al van ‘de nieuwe woningnood’. En hij kreeg gelijk. Want enerzijds is het gebrek aan bouwlocaties de afgelopen jaren alsmaar groter geworden, waardoor het woningaanbod niet snel genoeg groeide. Anderzijds groeit de Nederlandse bevolking, alleen al in 2019 met 132.000 inwoners, waardoor de vraag naar woningen toeneemt. Ook hebben de beleidsmakers het aantal woningen simpelweg onderschat. In 2013 zei de toenmalige Rijksbouwmeester Frist van Dongen, dat Nederland niet meer hoefde te bouwen. Een andere oorzaak voor het woningtekort in Nederland is de individualisering; de omvang van een gemiddeld Nederlands huishouden is de afgelopen jaren gestaag gedaald, waardoor meer woningen nodig zijn om hetzelfde aantal mensen te huisvesten.
Overheidsbeleid mede oorzaak woningnood
Na de economische crisis in 2008 nam het kabinet-Balkenende IV maatregelen om de Nederlandse bouw nog enigszins aan de gang te houden, zoals subsidies voor grondkosten en deeltijd-WW voor bouwvakkers. “Echter,” zegt Boelhouwer, “het roer ging om met het aantreden van het kabinet-Rutte I.” De eisen voor hypotheken werden verhoogd en de hypotheekrenteaftrek werd beperkt. Ook doet de overheid steeds meer een beroep op woningcorporaties om een bijdrage te leveren aan de leniging van de woningnood. Maar ironisch genoeg heeft de overheid de afgelopen decennia zelf die mogelijkheden steeds verder beperkt om iets te betekenen voor woningzoekers, bijvoorbeeld door het afschaffen van subsidies en de invoering van de verhuurderheffing voor corporaties. In acht jaar tijd daalde de bouw van sociale huurwoningen van 34.000 tot 14.000. Een aantal jaar heeft de markt alle ruimte gekregen om middenhuurwoningen te bouwen, maar er komt weinig van de grond. “Er wordt te weinig geld aan verdiend”, zegt Witjes van woningcorporatie Aedes. Door deze situatie kan het imago van de sociale sector verslechteren, waardoor er achterstandswijken kunnen ontstaan als er niet ingegrepen wordt.
Wat nu? Oplossingsrichtingen voor het huisvestingstekort
“We moeten naar ruim 80.000 nieuwe woningen per jaar om tegemoet te komen aan de bevolkingsgroei”, zegt Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom). 2019 was met 71.000 opgeleverde woningen, daarmee een relatief goed jaar. Maar om op een hoger aantal nieuwe woningen uit te komen, moet er meer gebouwd worden buiten de bestaande stadsgrenzen. Echter, veel beleidsmakers zijn het daar niet mee eens. Zij vinden dat de groengebieden moeten worden bespaard. In veel gemeenten streeft men nog altijd naar het bouwen van woningen binnen de stadsgrenzen. Een lastige situatie, want het bouwen in de binnensteden is vele malen duurder en duurt aanzienlijk langer vanwege o.a. tijdrovende procedures. Daarbij is het volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU in Delft, al lang duidelijk dat bouwen binnen de stadsgrenzen de woningnood niet oplost. De benodigde 80.000 woningen worden dan namelijk niet gehaald.
Volgens Boelhouwer zijn er diverse oplossingen mogelijk: steden verdichten, nieuwbouwwijken in het groen, kantoren transformeren tot woningen en tijdelijke woningen organiseren.”
Maatwerk is essentieel
Deze situatie is zeer herkenbaar voor KAFRA Housing. Als expert op het gebied van het creëren en faciliteren van woonruimte, ervaart ook KAFRA dat het vinden van geschikte locaties vaak complex kan zijn. Daarom heeft zij diverse nieuwe oplossingen ontwikkeld die op basis van maatwerk kunnen worden ingericht om optimaal aan te sluiten op de lokale situaties, wensen en behoeften.
Zo zijn huisvestingsconcepten zoals Labour Hotels zeer geschikt om te realiseren nabij bedrijventerreinen. Zo worden de werknemers dichtbij hun werk gehuisvest en hoeft er niet in de natuur te worden gebouwd, waardoor de groenvoorzieningen behouden blijven. Ook is dit kostenbesparend, omdat geen (uitgebreide) nieuwe infrastructuur hoeft te worden aangelegd en liggen de bouwkosten lager dan binnen de stadsgrenzen.
Daarnaast zijn de oplossingen van KAFRA zeer efficiënt, waarbij op een beperkt oppervlak relatief veel nieuwe bedden gerealiseerd kunnen worden.
Tevens staan er op verschillende locaties in Nederland kantoorpanden leeg. KAFRA Housing heeft ook de mogelijkheid om bestaande panden te transformeren naar woningen, zodat de panden behouden blijven en in hun oude glorie worden hersteld. Hierdoor is geen nieuwbouw nodig en kan de dynamiek in de wijk worden verbeterd.
Volgens KAFRA Housing vraagt elke locatie aldus om een andere oplossing en is het van belang dat er niet één oplossing komt, maar dat deze wordt afgestemd op de vraag van de specifieke locatie c.q. gemeente. KAFRA gaat daarom graag met gemeenten in gesprek om de lokale situatie, wensen en behoeften te inventariseren, zodat op basis daarvan een maatwerkplan kan worden ontwikkeld om het lokale tekort aan te pakken.
